第一章 房地产市场与宏观经济因素的互动关系研究

房地产市场与宏观经济因素之间存在相互影响、相互决定的内生关系。

一方面，房地产市场深深影响宏观经济稳定和宏观经济的可持续性：首先，房地产价格波动将导致房地产需求和房地产投资的变化，房地产需求和投资的变化可以导致上下游产业如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的需求发生变化；其次，房地产价格的变动通过财富效应影响房地产拥有者的消费，并改变房地产潜在投资者的储蓄与消费倾向。因此房地产价格的波动最终必然会引起宏观经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款,所以房地产价格与需求的变化又将影响对货币的需求。

另一方面，宏观经济形势与宏观经济政策对房地产市场也有重要影响，如收入的变化、货币政策的变化等都会对房地产的需求、价格和投资产生影响。中国房地产市场化以来，房地产市场与宏观经济因素变化体现出紧密的关系。1998年取消福利分房政策，通过发展房地产市场扩大内需，房地产业的发展拉动了经济增长，对战胜亚洲金融危机起到了重要作用。为了抑制通货膨胀，2006—2008年的从紧宏观政策调控，也对房地产投资和价格产生了重要影响。但由于房地产产品的特殊性，房地产市场调控操作难度非常大，国家的调控政策并没有产生完全如预期的效果，如2006—2008年从紧的货币政策非但没有抑制房价过快增长，还由于控制了房地产开发投资形成供给偏紧预期成为推动房价上涨因素。2008年末由于受金融危机影响，国家实施了房地产刺激政策又导致了2009年二季度之后房价报复性上涨和新一轮房地产投资热潮。当前宏观经济受国际经济调整影响，存在硬着陆可能性，而房地产市场也由于前期房价过快增长，泡沫性风险巨大，使得国家宏观调控政策面临宏观经济刺激与房地产泡沫挤压的双重困境。

如何精准把握宏观经济调控尺度，既促进国民经济可持续发展，又防止房地产泡沫，成为宏观经济政策操作的难点，而调控艺术的关键在于精准把握房地产市场与宏观经济因素的互动关系。国际上发展出一系列针对房地产市场与宏观经济关系的计量模型，利用中国国内数据的计量分析也日益积累，但现有针对中国房地产市场与宏观经济关系的精准研究并不多，一方面，以前年度中国数据并不完整，截至目前，中国市场还没有完整地经历一次人们普遍认为的房地产市场调整，因此利用2009年以前年度数据的计量研究很难有效测度房地产市场的中长周期趋势，另一方面，宏观经济结构和变量选择也很不完整。本章的研究试图填补这些缺陷。第一节归纳房地产市场与宏观经济关系的理论基础和研究方法；第二节利用最近数据考察房地产市场指标对宏观经济变量的影响，第三节利用最新数据考察宏观经济因素和宏观政策变量对房地产市场的影响。最后为简短结论与政策启示。