前言

随着1998年住房制度市场化改革，中国的房地产市场开始真正形成并热火朝天地快速发展。住房价格经历几年平稳后几乎一直快速上涨，受到社会各界广泛关注。人们担忧房价快速上涨使无力购房群体不断扩大、引发诸多社会矛盾，人们更担忧房价快速上涨引发房地产市场泡沫形成、膨胀、破裂，危及国民经济。期间，中央先后出台了一系列政策，采取了一系列措施，力促房地产市场健康稳定发展。什么样的市场才是健康稳定的市场？我们认为，房地产市场的发展与经济、收入、土地、金融、城镇化、保障房建设等主要经济、社会因素血肉相连，其发展必须与这些因素的发展、变化相协调，这是房地产市场健康稳定发展的基础，也是我们对此进行研究的原因。

协调被认为是相互关联的系统之间或系统内部要素之间在发展过程中和谐互动、协同作用的状态，体现系统由无序走向有序的趋势。国内学界对于系统间协调性的研究，主要集中在人口、经济、空间与环境之间协调关系的研究，对房地产市场与其主要影响因素的协调发展研究尚不多见。

本书围绕房地产市场与其主要影响因素协调发展这一主线展开，住房市场是房屋市场的主体，也是房地产市场中受到社会各界关注的焦点，本书给予了更多的探讨。全书涉及了8个方面进行研究：房地产市场与宏观经济因素的互动关系、住房市场与居民收入的协调关系、住房市场与土地市场协调发展、房地产金融支持体系协调发展机制、房地产市场与住房保障协调发展，这些因素对房地产市场的影响同时存在，且各因素之间也有交叉影响、交叉作用并对房地产市场产生综合影响，因此，本书也对市场与其主要影响因素综合协调发展进行了研究，同时，研究构建了住房市场风险预警系统。

探究市场与这些因素之间量的关系，有助于研究的深入，其结果也有助于为现实中更有针对性地调控房地产市场提供参考。为此，我们在利用已有研究方法的同时也探索性地建立了一些数学模型、指标体系等进行量化研究：利用VAR分析工具对房地产市场与宏观经济因素之间的互动关系进行实证研究；利用房价收入比并构建了协调度模型探讨住房市场与居民收入的协调关系；建立关联协调度模型和耦合协调度模型分析住房市场与土地市场的协调发展；建立绩效目标导向下的协调度模型对住房市场与城镇化互动协调关系进行研究；建立特征价格模型分析住房的金融支持；基于关键关联指标分析住房市场与住房保障的协调关系，又进一步基于不同指标和视角对住房市场与住房保障进行了情景分析；构建住房价格协调指数、采用面板数据模型对住房市场与其主要影响因素的综合协调分别进行研究；基于信号分析法和Probit模型分别构建中国住房市场预警系统。

本书成书基于中国社会科学院重大课题《房地产市场与其主要影响因素协调发展研究》。该研究由李景国主持，于2010年年初开始，2011年年底完成。各章分工如下：第一章,李恩平；第二章,李景国、杨慧；第三章,杨慧、李景国；第四章，李景国、杨慧、李恩平；第五章，尚教蔚；第六章，李永乐、韩国栋、李景国；第七章，李景国、杨红星、李小凤、刘云龙；第八章，李景国、李奇伶，由李景国统稿。

美、日等国家房地产市场的形成、发展远比中国早，对房地产市场发展的研究更为深入，但房地产市场依然出现严重问题，影响本国甚至全球经济发展，足以说明房地产市场的复杂，也表明研究任务任重道远。本书进行了一些探索性研究，提出了一些新的方法、指标等，但需要在实践中检验，更需要继续深入研究。由于研究所需的相关统计数据不足、细分度不够、时间序列短等，使研究方法的探索和检验受到一定限制，在一定程度上影响了研究结论的实证性和预判力。同时，受时间、学识的影响，研究成果难免有这样那样的问题与不足，敬请指正。

李景国

2014年7月于北京