二、物业管理处与物业管理主体之间的关系

物业管理处是物业管理企业的基层管理单位和派出机构，其行为和责任的承载方是物业管理企业。但由于物业管理处在实施管理过程中，要与很多部门打交道，因此，有必要扼要地介绍其在动作中涉及的各方关系，特别是与物业管理主体之间的关系如政府行政主管部门、建设单位、业主及非业主使用人、业主大会和业主委员会等。

（一）物业管理处与政府相关职能部门之间的关系

物业管理处与政府行政主管部门关系协调的好坏，直接影响到管理处工作开展的进程和质量，因此必须格外重视。

物业管理行政主管部门分为三个层次，实行分级管理，即建设部、省（自治区、直辖市）建设厅（建委）、市房地产管理局（建委）。此三层部门按照行政专属各自对所辖的物业管理企业实施行业主管的权力。管理处作为物业管理企业派出机构理应接受行政主管部门的监督和管理。

（二）物业管理处与建设单位之间的关系

建设单位在物业未出售或未交付使用之前，是物业的业主，从产权转移形式上看，也称为第一业主，随着物业的出售，建设单位在物业中的份额越来越小。在业主委员会成立之前，建设单位代表全体业主（包括未出售部分）将物业管理委托给专业物业管理公司进行管理，因此，物业管理处与建设单位之间不是上下级、管理与被管理的关系，而是两个平等的民事主体之间的关系，各自享有一定的权利，同时也承担一定的责任。物业管理处与建设单位之间的这种关系，通过物业管理企业与建设单位签订的《前期物业服务合同》来规定和表达。

（三）物业管理处与业主、业主大会及业主委员会之间的关系

业主通过购买物业，自然地获得了该物业的所有权及相关的权利，但是，对于重大管理事项必须由业主大会共同决议，如通过物业管理招投标选聘物业管理企业、审查管理处的财务账目等，单个业主并不具备行使这种权利的资格，单个业主只有通过业主大会或业主委员会才能行使有关权利，业主与业主大会之间的关系是业主大会代表全体业主处分物业共用部分的事宜和由此带来的关系全体业主生活工作的重大事项，业主委员会是业主大会的执行机构和常设组织，业主委员会并无单独处理物业重大事项的权利。业主大会或业主委员会通过物业管理合同确定物业管理企业及相关事宜，这就表示全体业主通过业主大会或业主委员会，以合同形式将该物业管理权委托给管理企业。因此，物业管理处作为管理企业的代表，其与业主、业主大会和业主委员会之间是平等的民事主体关系。

（四）物业管理各主体之间的关系

政府行政主管部门对物业管理有指导和监督的作用。建设单位负责首次选聘或组建物业管理企业，并与物业管理企业签订《前期物业服务合同》。物业管理企业筹备并成立物业管理处对该项目进行管理。在政府物业管理行政主管部门的指导下，物业管理处和建设单位负责协助召开第一次业主大会会议，成立业主大会、选举业主委员会。业主委员会选举出之后，在合同期满或物业管理企业违反合同条款时，可以通过招投标方式或其他方式重新选聘物业管理企业。